作为全国楼市风向标，广深区域楼市在过去的9、10两个月开始明显转冷，其中，二手房市场的表现，预示着楼市拐点已现。

21世纪经济报道的调查显示，10月，深圳新房、二手房彻底量价齐跌，尤其二手住宅销售价格在一线城市中跌幅最高。广州的新房也出现多个项目降价打折，二手市场也持续低迷。

市场转冷引发了一系列连锁反应，购房者踟蹰不前、开发商降价推盘，10月以来，广深商品住宅备案量有所上升，但对成交量的影响甚微，量价齐跌或成持续的态势。

多位业内人士认为，随着年底开发商冲销量和业绩的时刻到来，深圳、广州房价将进一步下跌。深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫向21世纪经济报道记者表示，“去年其实已经开始调整了，下调的态势将持续到2019年的下半年。”

“调整真的开始了”

10月以来，广深楼市充满了凉意。据国家统计局数据，10月深圳新房价格指数同比下降0.4%至99.6，环比下降0.5%至99.5，位列70城倒数；广州阳光家缘监控亦显示，10月广州一手住宅整体网签共85.11万平方米，环比下跌29%；价格环比上涨0.2%，应为结构性原因，整体仍维持跌势。

市场已转向买方，开发商纷纷打折促销。大型房企如万科、碧桂园，中小型房企如新城控股、远洋、阳光城、敏捷集团等，均有项目降价。

位于深圳市龙岗区的远洋新天地，项目2期的均价约为4.3万/平，开发商为了清盘，甚至一度降价到3.73万/平。

多个新盘选择了打折、“一口价”的方式。如位于深圳坪山的碧桂园心海城在11月3日加推准现房30套，单价在3.11万元-3.58万元/平之间，总价在279.7万-456.2万元之间，其中20套总价低于300万。

然而，降价跑量并未带来成交回升。合富研究院数据显示，10月深圳批售商品住宅（含公寓）新增供应7389套，环比上升14%。但成交却有所减少，网签套数、面积分别下降18%、33.75%。去化周期也上升至9.8个月。

与开发商的焦急形成对比的是，购房者日益观望。距远洋新天地不远的朗泓·龙园大观，备案1014套房，10月19日开盘当天仅有40多组客户。

与深圳类似，广州去化状况也不甚理想，克而瑞研究中心梁永光指出，广州10月去新开盘/加推项目共30个，平均去化率仅有31%。

“深圳新房这三年都没有出现过明显的降价，调整真的开始了”，深圳一知名房企内部人士说。

二手房变局

然而与被限价的新房市场相比，更代表真实市场的二手房也进入了下行通道。据深圳中原研究中心统计，9月、10月二手房住宅成交量分别为4952套、3787套，环比减少31.3%、23.5%，成交量创下近20月以来的最低值。

业主再也没有以往的傲气，纷纷开始“割肉”。

时有降价传闻的深圳东部华侨城天麓，在房天下网站上出现了登记价1050万元、售价738万元、全新毛坯、送入户花园的房源。深圳香蜜湖天御香山花园甚至有次新房叫价3650万元，而同户型挂盘价都在4000万元以上，最高成交超过4500万元。

仅在一周之内，深圳银湖豪宅片区报价回调了13%。安居客数据显示，目前银湖的二手房均价是8.60万元/平。以此估算，价格降至7.48万元/平。

动辄百万的议价空间并非个案。整体来看，深圳中原研究中心数据表明，20个片区均出现了多则13%、少则3.4%的业主报价下调幅度。

价格上，深圳同样在一线城市中“领跌”。据国家统计局数据，10月二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

广州二手市场也凸显寒意。广州市房地产中介协会数据显示，9月份新增放盘面积与签约面积环比8月份分别降低13.98%和11.03%，环比连续5个月下滑；10月，中指院监测的26个重点城市中，四个一线城市商品房成交面积环比下降33.44%，其中广州以57.93%居降幅首位。

业主心态逐渐松动，二手房的议价空间也很大。“本来放盘价是430万元，为了快速成交下调至405万元”，广州天河区中海康城一业主无可奈何地表示。

而距离不远的广州天河区骏景花园近期成交的3宗二手房源，业主均下调了放盘价，分别由510万元下调至480万元、630万元下调至600万元、810万元下调至770万元。

调查显示，在广州中原地产近期的成交里，已经出现了较多降价成交的个案。有经理人透露，目前市场大部分房源议价空间在5%左右，少数急卖房源议价空间甚至可超10%。

寒意或持续

“二手房是整个产业链的下游，所有的交易最终都会在二手市场产生。也就是说不管是自住也好投资也好，最后的流通都是通过存量房市场来完成的”，徐枫指出。

广州、深圳二手市场的低迷，似乎昭示着拐点真正的来临。

中原地产首席分析师张大伟认为，在一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，相比新建住宅限价，二手房市场的价格更有代表性。

未来，美联物业全国总监何倩茹认为部分客户对政策已经有所消化，按目前的情况看，无论一二手房11月的备案量都会比10月上升。

据美联物业全国研究中心统计，截至10月底，深圳住宅产品的备案量达5263套，较9月增加46%，创下今年单月新高。

但她进一步指出，这只是数据面的波动，大市目前仍然以观望为主，所以成交量不会出现大幅度的攀升。

徐枫持相同看法，她表示客户看房、备案量上升到实际成交之间存在时滞，不代表最终成交量的上升。同时预计，深圳二手房的成交价格在今年的平均水平上会跌20%，整个的交易量跌3成。

拐点来临，要“活下去”的似乎不止开发商。“中介向来对于市场的反应最为敏感，市场好的时候从业人员总量增长，市场下行也就跟着少了。”徐枫指出。

深圳市房地产中介协会数据显示，11月刚过去的一周，深圳市中介人员持牌人数环比下降4.3%，续牌人数环比下降42.6%。

世联行降费增效、上海中原也对内宣布福利减半、多部门佣金打八折，有电商中介甚至宣告倒闭。“五大行尚且如此，小型的中介更有可能随时关门”，徐枫如是说。

同样面临压力的还有开发商。陈洪海预计，深圳11月成交变化不大，甚至会微跌。在业绩压力下，开发商仍将选择以价换量，会出现价格微跌，开发商的供应量也会增加。

徐枫亦表示，整体市场越是不好，新房市场越是上升。开发商也因此降得越快，批量的存货得以释放。

深圳商品住宅市场的交易量和交易价格跟全国其他的600多个城市相比，上升和下跌的速度是最快的、调整是最短的。何倩茹认为，深圳市场还是处于政策的消化期，量价下行是大趋势。

第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇认为，限购限贷政策，预计未来6-12个月甚至12-24个月都不会有大改变，广州、深圳均进入大整合阶段。未来6个月内，房价下跌会连续出现。高负债开发商银根吃紧，尤其中小型开发商会面临被迫变现。